Hisseli arsa, hisseli tarla, hisseli bağ, bahçe, konut veya diğer taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorulardan biri, “Diğer hissedarlar izin vermeden kendi hissemi satabilir miyim?” sorusudur.
Kural olarak paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki tapulu hisse satılabilir ve devredilebilir. Hissedarın kendi payını satabilmesi için diğer paydaşların tamamından izin alması genel olarak zorunlu değildir. Ancak hisse üçüncü bir kişiye satıldığında yasal önalım (şufa) hakkı, taşınmazın tarım arazisi olması halinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tapu kaydındaki haciz-ipotek-şerhler ve taşınmazın mülkiyet türü gibi hususlar işlemin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Özellikle Gaziantep hisseli arsa uyuşmazlıkları, Gaziantep tarla hisse satışı, Gaziantep şufa davası, Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası, Gaziantep tapu avukatı ve Gaziantep gayrimenkul avukatı aramalarının temelinde çoğunlukla bu sorunlar bulunmaktadır.
Bu nedenle hisseli taşınmaz satışı yalnızca tapuda gerçekleştirilecek basit bir devir işlemi olarak görülmemelidir. Satış öncesinde tapu kaydı, pay oranları, diğer hissedarların durumu ve taşınmazın hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması halinde ortak mülkiyet söz konusudur.
Uygulamada iki temel ortak mülkiyet türü bulunmaktadır:
Paylı mülkiyette her hissedarın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir.
Örneğin bir arsanın tapusunda:
şeklinde hisseler bulunabilir.
Burada hissedarların belirli bir fiziksel alanı değil, taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranda mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
Türk Medeni Kanunu sisteminde paydaş, kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Yasal sınırlar saklı kalmak üzere payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş bağımsız payları bulunmaz.
Özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlarda, miras ortaklığı sona erdirilmemişse bu durumla sık karşılaşılır.
Bu nedenle “Tapuda 1/4 hissem var, satabilir miyim?” sorusu ile “Miras kalan taşınmazdaki miras hakkımı satabilir miyim?” sorusu hukuken aynı değildir.
Öncelikle tapu kaydından taşınmazın paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğu belirlenmelidir.
Evet.
Paylı mülkiyette bulunan bir arsadaki hissedar, kural olarak kendi tapu payını başka bir hissedara veya üçüncü kişiye satabilir.
Örneğin 1.000 m² bir arsada tapuda 1/4 payınız varsa, hukuken taşınmaz üzerindeki 1/4 payınızı devredebilirsiniz.
Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır:
Hayır.
Tapuda örneğin 1/4 pay satın alınması, kural olarak:
“Arsanın sağ tarafındaki 250 m² artık benimdir.”
anlamına gelmez.
Alıcı, taşınmazın tamamı üzerinde 1/4 oranında pay sahibi olur.
Fiili kullanım, hissedarların kendi aralarında yaptıkları anlaşmalar, varsa taksim sözleşmeleri, uzun yıllara dayanan kullanım biçimi ve taşınmazın imar durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu konu, Gaziantep hisseli arsa uyuşmazlıklarında en fazla yanlış anlaşılan hususlardan biridir.
Paylı mülkiyette kural olarak evet.
Hissedar kendi payını satarken diğer hissedarların satış işlemine katılması veya satışa onay vermesi zorunlu değildir.
Örneğin dört hissedarlı bir arsada %25 payınız varsa diğer üç hissedar:
“Biz satışa izin vermiyoruz.”
dese dahi, taşınmazın tapu ve mevzuat yönünden başka bir engeli bulunmuyorsa kendi payınızın satışı kural olarak mümkündür.
Ancak satışın üçüncü kişiye yapılması halinde şufa yani yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.
Bu nedenle:
“Diğer hissedarın izni gerekmiyor.”
ifadesi ile
“Diğer hissedarın satış sonrasında hiçbir hakkı bulunmuyor.”
ifadesi birbirinden tamamen farklıdır.
Hisseli taşınmaz satışlarında en önemli hukuki risklerden biri yasal önalım hakkıdır.
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
Örneğin:
Bir arsanın A, B ve C olmak üzere üç hissedarı bulunsun.
A kendi payını hissedar olmayan D'ye satarsa, şartlarının bulunması halinde B veya C şufa hakkı davası açarak satılan payın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.
Dolayısıyla özellikle Gaziantep hisseli arsa satışı ve Gaziantep şufa davası açısından satıştan önce bu risk mutlaka değerlendirilmelidir.
Yasal önalım hakkının temel uygulama alanı payın üçüncü kişiye satılmasıdır.
Bu nedenle payın mevcut paydaşlardan birine devredildiği işlemler ile üçüncü kişiye yapılan satışlar aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.
Satışın tarafları ve hukuki niteliği somut tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi öngörülmektedir.
Yasal önalım hakkı:
geçmekle düşer.
Bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan özellikle dikkat edilmesi gerekir.
Bu nedenle;
“Hissedarlardan biri arsayı sattı ne yapmalıyım?”
“Haberim olmadan hisse satılmış.”
“Tapuda hisse yabancı bir kişiye geçmiş.”
“Şufa hakkımı nasıl kullanabilirim?”
gibi durumlarda satış tarihi ile bildirimin yapılıp yapılmadığının hızla incelenmesi önemlidir.
Önalım hakkı, payı satan eski hissedara karşı değil, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır.
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi bu sistemi açık şekilde düzenlemektedir. Aynı düzenleme uyarınca hak sahibi, kendi adına tescil kararı verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içerisinde yatırmakla yükümlüdür.
Dolayısıyla şufa davası yalnızca:
“Ben de bu hisseyi almak istiyorum.”
şeklinde bir talep değildir.
Tapu kayıtları, satış bedeli, tarafların paydaşlık durumu, satışın niteliği ve dava süreleri birlikte incelenmelidir.
Yasal önalım hakkı temel olarak satış işlemine bağlıdır.
Bu nedenle gerçek bir bağış işlemi ile satış işlemi aynı şekilde değerlendirilmez.
Ancak tapuda bağış gibi gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülüyorsa uyuşmazlığın niteliğine göre muvazaa iddiaları gündeme gelebilir.
Özellikle sırf şufa hakkını engellemek amacıyla yapılan görünüşteki işlemler ciddi gayrimenkul davalarına dönüşebilmektedir.
Bu nedenle Gaziantep tapu iptal ve tescil avukatı, Gaziantep şufa avukatı ve Gaziantep gayrimenkul avukatı araştırmalarında bu tip işlemler sıkça karşımıza çıkmaktadır.
Hisseli tarla satışında arsa satışından farklı olarak özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu dikkate alınmalıdır.
Tarım arazilerinde;
özel düzenlemelere tabi olabilir.
TKGM'nin güncel 5403 sayılı Kanun uygulama talimatına göre, taşınmaz malikinin mevcut payını yeniden hisselendirmeden payın tamamı şeklinde başka bir paydaşa veya üçüncü kişiye aynen devretmesi belirli durumlarda doğrudan gerçekleştirilebilmektedir. Buna karşılık payın yalnızca bir kısmının bölünerek devri gibi işlemlerde İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü değerlendirmesi gerekebilir.
Bu nedenle:
“10 dönüm tarlada 1/4 hissem var, bunun yarısını satabilir miyim?”
ile
“Tapudaki 1/4 hissemin tamamını satabilir miyim?”
sorularının hukuki cevapları aynı olmayabilir.
Gaziantep ve çevresinde;
bölgelerinde tarla, bağ, bahçe ve tarımsal arazi niteliğindeki hisseli taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklara sık rastlanmaktadır.
Taşınmazın yalnızca tapuda “tarla” yazması yeterli değildir.
İmar planında kalıp kalmadığı, tarımsal niteliğinin devam edip etmediği, fiili kullanım durumu ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki sınırlamalar ayrıca araştırılmalıdır.
TKGM uygulamasında tarımsal vasıflı taşınmazın imar planında tarımsal alan olarak korunup korunmadığı da işlem rejimini etkileyebilmektedir.
Hisseli taşınmazın satışı veya devri genel olarak tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.
Başvuru Web Tapu sistemi üzerinden yapılabileceği gibi tapu müdürlüğü işlemleri yetkili vekil aracılığıyla da yürütülebilir. TKGM, satış ve diğer tapu işlemleri için Web Tapu üzerinden elektronik başvuru yapılabileceğini belirtmektedir.
Genel süreç şu şekildedir:
Öncelikle:
kontrol edilmelidir.
Satıcının tapudaki mevcut payının tamamı mı yoksa bir bölümü mü devredileceği belirlenir.
Özellikle tarım arazilerinde payın bölünerek satılması hukuki sınırlamalara tabi olabileceğinden ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
Satış başvurusu elektronik ortamdan oluşturulabilir.
TKGM'nin Web Tapu sisteminde satış başvurusu için işlem seçimi, müdürlük seçimi, belge ve taraf bilgilerinin girilmesi gibi aşamalar bulunmaktadır.
TKGM tarafından satış işlemleri için genel olarak;
aranmaktadır.
TKGM'nin yayımladığı bilgiye göre satış işlemlerinde, emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 tapu harcı uygulanmaktadır. Ayrıca döner sermaye ücreti bulunmaktadır.
Vergi ve harç oranlarında işlem tarihindeki güncel mevzuat esas alınmalıdır.
Satıcı ve alıcı veya usulüne uygun vekilleri tapu işlemini tamamlar.
Böylece pay alıcı adına tescil edilir.
Taşınmaz payları yalnızca satış yoluyla değil, hukuki şartları mevcutsa farklı işlemlerle de devredilebilir.
Bunlar arasında:
gibi işlemler bulunabilir.
Ancak her işlem türünün vergi, harç, şufa hakkı ve tapu hukuku bakımından sonuçları farklıdır.
Bu nedenle görünüşte farklı bir hukuki işlem yaparak gerçekte satış gerçekleştirilmesi ileride ciddi uyuşmazlıklar doğurabilir.
Hisseli gayrimenkullerde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:
Bu konuda çok önemli bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır.
Örneğin 10.000 m² büyüklüğündeki hisseli bir tarlada 1/4 payınız bulunması, tek başına:
“Bu tarlanın kuzey tarafındaki 2.500 m² benimdir ve onu satıyorum.”
deme hakkı sağlamaz.
Tapu sisteminde sizin hakkınız kural olarak parselin tamamı üzerinde 1/4 paydır.
Taşınmazın fiziksel olarak belirli bölümlere ayrılması isteniyorsa:
gibi başka hukuki ve teknik şartlar gündeme gelir.
Her hisseli arsanın bölünmesi mümkün değildir.
Taşınmazın ifraz edilebilmesi;
bağlıdır.
Dolayısıyla:
“Hisseli tapum var, ayrı tapu almak istiyorum.”
talebi yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan bir işlem değildir.
Öncelikle taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünebilir olup olmadığı belirlenmelidir.
Hissedarların taşınmazı kullanma veya satma konusunda anlaşamaması halinde en önemli hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Bu dava uygulamada:
olarak bilinmektedir.
Amaç, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir.
Mahkeme öncelikle somut taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir.
Aynen taksim hukuken ve fiilen mümkünse paylaşım gündeme gelebilir.
Aynen bölünme mümkün değilse taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilebilir.
Bu durumda taşınmaz satış sürecine girer ve elde edilen bedel hissedarlara payları oranında dağıtılır.
Bu nedenle bir hissedarın:
“Ben satmak istiyorum ama diğer hissedarlar satmıyor.”
demesi durumunda hukuki çözüm yalnızca kendi payını üçüncü kişiye satmak değildir.
Somut olayın şartlarına göre Gaziantep ortaklığın giderilmesi davası açılması daha uygun bir yol olabilir.
Bu karar taşınmazın özelliklerine göre verilmelidir.
Örneğin değerli bir taşınmazdaki 1/4 hissenin üçüncü kişiye tek başına satılması halinde hisse, taşınmazın toplam değerindeki matematiksel oranından daha düşük fiyata alıcı bulabilir.
Çünkü alıcı;
Bu nedenle satış öncesinde:
hisseyi doğrudan satmak mı, diğer hissedarlara teklif etmek mi, ortaklığın giderilmesi davası açmak mı?
soruları ekonomik ve hukuki açıdan birlikte değerlendirilmelidir.
Bir hissedarın ortak taşınmazın tamamını kullanması, diğer paydaşların haklarını ortadan kaldırmaz.
Somut olayın şartlarına göre:
gibi talepler gündeme gelebilir.
Özellikle Gaziantep'te aileden kalan arsa, bağ, bahçe ve tarlalarda yıllardır yalnızca bir mirasçının taşınmazı kullanması sık görülen uyuşmazlıklardandır.
Hisseli bir arsa üzerinde bir hissedarın:
“Benim payım %50, istediğim yere bina yaparım.”
şeklinde hareket etmesi hukuken ciddi sorunlara neden olabilir.
Çünkü paylı mülkiyette hisse, doğrudan belirli bir fiziksel bölgeyi ifade etmez.
Yapı ruhsatı, imar mevzuatı, diğer hissedarların hakları ve taşınmaz üzerindeki fiili kullanım birlikte değerlendirilmelidir.
İzinsiz şekilde yapılan yapılar;
gibi davalara konu olabilir.
Miras kalan taşınmazlarda öncelikle veraset ilamı ve tapu intikal işlemleri değerlendirilmelidir.
Miras nedeniyle taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti oluşmuş olabilir.
Bu nedenle mirasçının belirli bir tapu payını doğrudan satabilmesi ile miras payını devretmesi farklı hukuki işlemlerdir.
Özellikle tarım arazilerinin miras yoluyla intikalinde 5403 sayılı Kanun kapsamında ayrıca özel hükümler bulunmaktadır. TKGM uygulama düzenlemelerinde ölüm tarihi, mirasçılar arasındaki temlik ve üçüncü kişilere yapılacak devirler bakımından farklı değerlendirmeler öngörülmektedir.
Öncelikle güncel tapu kaydı alınmalıdır.
Ardından:
incelenmelidir.
Şufa hakkının şartları oluşmuşsa hak düşürücü süreler geçirilmeden dava değerlendirilmelidir.
Bu nedenle “Haberim olmadan hisse satıldı Gaziantep”, “Gaziantep şufa davası avukatı” veya “hisseli tapu satışı itiraz” gibi durumlarda sürenin özellikle dikkate alınması gerekir.
Hisseli arsa veya tarla satın almayı düşünen kişinin yalnızca fiyatı değerlendirmesi büyük risk taşır.
Satın almadan önce en azından:
incelenmelidir.
Hisseli taşınmazların fiyatı zaman zaman müstakil tapulu taşınmazlara göre daha avantajlı görünebilir.
Ancak düşük fiyatın nedeni çoğu zaman hukuki belirsizliktir.
Satın alınan pay sonrasında:
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli arsa ve tarla yatırımlarında işlem öncesi hukuki inceleme yapılması önemlidir.
Gaziantep'te hızlı şehirleşme, sanayi bölgelerinin genişlemesi ve geçmişten kalan çok ortaklı aile taşınmazları nedeniyle hisseli gayrimenkul uyuşmazlıkları önemli bir dava alanıdır.
Özellikle;
Şehitkamil hisseli arsa,
Şahinbey hisseli tapu,
Oğuzeli tarla hissesi,
Nizip tarla uyuşmazlığı,
Araban tarım arazisi,
Yavuzeli hisseli tarla,
İslahiye miras kalan tarla,
Nurdağı hisseli taşınmaz
gibi uyuşmazlıklarda tapu kaydının yanında imar ve tarım mevzuatı da ayrıca incelenmelidir.
Gayrimenkul hukukunda profesyonel hukuki destek özellikle yüksek değerli taşınmazlarda hak kaybının önlenmesi bakımından önem taşır.
Gaziantep gayrimenkul avukatı kapsamında değerlendirilebilecek başlıca uyuşmazlıklar:
Hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında yapılacak küçük bir hata çok yüksek maddi kayıplara neden olabilir.
Özellikle şufa davasındaki hak düşürücü süreler, tarım arazilerindeki özel düzenlemeler ve hisseli taşınmazların gerçek piyasa değerinin belirlenmesi nedeniyle satış öncesi hukuki inceleme önemlidir.
Gaziantep ve çevresinde hisseli arsa, tarla, bağ, bahçe, miras kalan taşınmaz, tapu uyuşmazlığı, şufa hakkı ve ortaklığın giderilmesi konularında Avukat Mustafa Eren Mutlu tarafından somut tapu kaydı ve uyuşmazlığın özellikleri üzerinden hukuki değerlendirme yapılabilir.
Paylı mülkiyette kural olarak evet. Ancak taşınmazın hukuki niteliği ve özel mevzuat sınırlamaları kontrol edilmelidir.
Paylı mülkiyette kendi payınızı satmak için genel olarak diğer hissedarların izni gerekmez.
Kural olarak üçüncü kişiye satış mümkündür. Ancak diğer paydaşların şartları varsa yasal önalım hakkı doğabilir.
Sırf satışa izin vermediğini söylemesi işlemi engellemez. Ancak satış sonrasında şufa hakkının şartları varsa dava açabilir.
Noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasından itibaren 3 ay ve her durumda satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre dikkate alınır.
Evet; ancak 5403 sayılı Kanun nedeniyle özellikle payın bölünmesi ve yeni hisselerin oluşturulması bakımından özel sınırlamalar bulunabilir.
Taşınmazın niteliğine göre değişir. Özellikle tarım arazilerinde payın bir bölümünün yeniden hisselendirilerek devri İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü değerlendirmesine tabi olabilir.
Şartları varsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi talep edilebilir.
Tapuda özel olarak ayrılmış müstakil bir parsel bulunmadıkça yalnızca fiilen belirli bir bölümü kullanmanız o alanı otomatik olarak müstakil mülkiyetiniz haline getirmez.
Doğru hukuki inceleme yapılmadan satın alınması önemli riskler taşır. Şufa hakkı, fiili kullanım, diğer hissedarlarla uyuşmazlık ve ortaklığın giderilmesi süreçleri mutlaka araştırılmalıdır.
Hisseli arsa veya tarla satılabilir mi? sorusunun kısa cevabı çoğu durumda evettir.
Ancak özellikle üçüncü kişiye yapılacak satışlarda şufa hakkı, tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazlarda mülkiyet türü, taşınmaz üzerindeki haciz ve şerhler ile fiili kullanım durumu satışın sonucunu değiştirebilir.
Bu nedenle Gaziantep'te;
hisseli arsa satışı, hisseli tarla satışı, tarla hisse devri, tapu hisse devri, şufa davası, önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi, izale-i şuyu, miras kalan arsa, tapu iptal ve tescil, ecrimisil ve arsa uyuşmazlığı
konularında işlem yapılmadan önce tapu kaydının hukuki açıdan incelenmesi ciddi hak kayıplarının önüne geçebilir.
Avukat Mustafa Eren Mutlu – Gaziantep Gayrimenkul Hukuku ve Taşınmaz Uyuşmazlıkları
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın tapu kaydı, mülkiyet biçimi, tarımsal niteliği, imar durumu ve taraf ilişkileri farklı olduğundan somut uyuşmazlık ayrıca değerlendirilmelidir.
 (1).png){kind=logo}
.png){kind=logo}
