Gaziantep Gayrimenkul Avukatı – Gaziantep Avukat Mustafa Eren Mutlu 

Türkiye’de inşaat sektörünün en sık kullanılan sözleşme tiplerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar açısından ciddi hak ve yükümlülükler doğurur. Ancak uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, bu sözleşmelerin feshi ve fesih sonrası doğan sonuçlardır.

Bu yazıda, arsa sahibi ve yüklenici açısından fesih ihtimallerini ve hukuki sonuçlarını ele alıyoruz.

I. Temerrüt (Gecikme)

1. Yüklenici Temerrüdü

Yüklenici;

• İnşaata başlamazsa,

• İnşaatı gereksiz yere geciktirirse,

• İşin zamanında bitmeyeceği açıkça belli olursa

Temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibi, TBK m.125 kapsamında şu seçimlik haklara sahiptir:

• Aynen ifa + gecikme tazminatı talebi,

• Sözleşmeden dönme (fesih) + menfi zarar talebi (boşa giden masraflar, fırsat kaybı).

Burada önemli şartlar: Teslim tarihi gelmiş olmalı, yüklenici ifayı yerine getirmemiş olmalı ve arsa sahibi ihtar göndermelidir.

2. Arsa Sahibi Temerrüdü

Arsa sahibi;

• Arsa paylarını devretmezse,

• Arsayı ayıpsız teslim etmezse

Temerrüde düşer. Bu durumda yüklenici de ifa, fesih ve tazminat talep edebilir.

II. Geriye Etkili Fesih (Dönme) 

Bazı hallerde fesih geçmişe etkili olur.

Koşullar:

• İnşaatın %90’dan az tamamlanmış olması,

• Eserin kaldırılmasının yükleniciye aşırı zarar vermemesi.

Arsa Sahibinin Hakları:

• Devredilen arsa paylarının geri alınması (tapuların iptali/tescili),

• Menfi zarar talebi,

• Sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanma.

Yüklenicinin Hakları:

• Yaptığı işin kârsız maliyetini isteme,

• İade alacaklarının geri verilmesini talep etme.

III. İleriye Etkili Fesih 

Eğer inşaat %90 ve üzeri tamamlanmışsa, fesih ileriye etkili sonuç doğurur.

Arsa Sahibinin Hakları:

• Eksik veya ayıplı işler için bedel indirimi,

• Kira kaybı, gecikme tazminatı, cezai şart (sözleşmede varsa),

• Müspet zarar talebi.

Yargıtay’ın Benimsediği Fark Teorisi:
Yüklenici yaptığı oran kadar hak kazanır, eksiklik bedeli düşülür.

Yüklenicinin Hakları:

• Yaptığı oran kadar bağımsız bölüm tapusu,

• Bu mümkün değilse bedel talebi.

IV. TBK m.484 – Tazminat Karşılığı Fesih

Arsa sahibi, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Sonuçları:

• Yüklenici yalnızca menfi zararını (masraflar + yoksun kalınan kar) alabilir,

• Müspet zarar talep edemez,

• Mahkeme kararına gerek yoktur, tek taraflı beyan yeterlidir.

Ancak geçerli bir sebep ileri sürülürse mahkeme denetimi devreye girer.

V. Özel Durumlar

• Terk: Yüklenici işi bırakırsa arsa sahibi inşaatı tamamlatabilir.

• Mücbir Sebep: Taraf iradesi dışında engel varsa → ileriye etkili fesih.

• Ölüm: Şahsi edim yükümlüsü ise mirasçılar devam etmez.

• Acz (İflas): Yüklenici ödeme gücünü kaybederse fesih gündeme gelir.

• Şekle Aykırılık: Normalde geçersizdir; fakat ifa edilmişse, geçersizlik iddiası hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen kritik bir süreçtir. Temerrüt, fesih türleri, TBK m.484 ve özel durumlar dikkate alınmadan yapılan işlemler ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin fesih kararı vermeden önce mutlaka uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almaları önemlidir.

Gaziantep Gayrimenkul Avukatı – Gaziantep Avukat Mustafa Eren Mutlu 

Gaziantep gayrimenkul avukatı arıyorsanız; tapu iptal ve tescil davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira hukuku uyuşmazlıkları, taşınmaz devri, mülkiyet ihtilafları ve mirastan kaynaklanan gayrimenkul davalarında uzman Av. Mustafa Eren Mutlu, Gaziantep’te profesyonel ve güvenilir hukuki temsil sunmaktadır.

Gaziantep’te gayrimenkul işlemleri; yüksek maliyetli, karmaşık ve ciddi hak kaybı riski barındıran süreçlerdir. Bu nedenle birçok kişi Gaziantep gayrimenkul avukatı, Gaziantep tapu avukatı, Gaziantep inşaat sözleşmesi avukatı, taşınmaz hukuku avukatı Gaziantep arayışlarında Av. Mustafa Eren Mutlu’nun deneyiminden yararlanmaktadır.

Gaziantep’te Gayrimenkul ve Tapu Hukuku Alanlarında Sunulan Hizmetler

✔ Tapu İptal ve Tescil Davaları (Gaziantep Tapu Avukatı)

• Hile, hata, muvazaa, ehliyetsizlik

• Miras kaynaklı tapu uyuşmazlıkları

• Yolsuz tescil ve sahtecilik nedeniyle tapu iptali

• Kadastro uyuşmazlıkları

✔ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri – Müteahhit ve Arsa Sahibi Uyuşmazlıkları

• Sözleşme hazırlığı ve revizyon

• Eksik işler, gecikme, teslim sorunları

• Hukuki ve teknik bilirkişi süreçlerinin yönetimi

• Gaziantep inşaat hukuku avukatı olarak dava ve danışmanlık

✔ Kira Hukuku – Tahliye ve Kira Tespit Davaları

• Tahliye davaları

• Kira bedelinin tespiti

• İhtarname hazırlığı

• Ticari kira uyuşmazlıkları

• Kira hukuku avukatı Gaziantep hizmeti

✔ Miras Hukuku Kaynaklı Taşınmaz Davaları

• Miras paylaşımı

• Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma)

• Terekenin tespiti

• İştirak hâlindeki taşınmazların ortaklığının giderilmesi

✔ Mülkiyet ve Taşınmaz Uyuşmazlıkları

• Haksız işgal (ecrimisil) davaları

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

• Sınır, geçit, komşuluk hukuku ihtilafları

• Tapu incelemeleri ve taşınmaz hukuki analizleri

Neden Gaziantep Gayrimenkul Avukatı Olarak Av. Mustafa Eren Mutlu?

✔ Yerel tecrübe ve Gaziantep tapu müdürlüklerine hâkimiyet

Tapu işlemleri, belediye izinleri, imar uygulamaları ve bölgesel gayrimenkul dinamikleri konusunda derin bilgi birikimi.

✔ Önleyici avukatlık ve risk analizi

Gayrimenkul yatırımlarında sözleşme, imar, tapu, şerh ve ipotek süreçlerinde riskleri önceden tespit eden profesyonel danışmanlık.

✔ Stratejik ve sonuç odaklı dava yönetimi

Tapu iptal ve tescil, kira, miras ve mülkiyet davalarında detaylı delil analizi ve etkili dava stratejisi.

✔ Müteahhit – arsa sahibi – yatırımcı – alıcı/satıcı tarafına yönelik özel hizmet

Her dosya tarafına göre ayrı hukuki yaklaşım geliştirilir.

Gaziantep Miras Mal Paylaşımı Nasıl Yapılır ? - Gaziantep Miras Avukatı

Gaziantep Muris Muvazaası Nedir ?